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从上海商圈的扩张中,我们能看到怎样的城市空间未来?

第一财经 2018-12-03 10:56:38

如果从商业品牌门店不同的集聚程度划分,中国城市中的商业空间大致可以分为“核心商业区”“城市商业区”和“泛商业区”三类。

本报告为

新一线城市研究所与中国银行上海市分行合作的

上海城市气质报告

第二期


商业空间,是一座城市里最为核心的活力地区。城市的诞生,最初就是源于商品交换对于集中型空间的需求。

而在现代城市中,商业空间的功能与内涵得到了更大的延伸,对商业空间的界定也提出了更高的要求,通常只有在人们的城市活动与需求高度复合的区域,才有可能形成一个“商圈”。

在2018年4月26日新一酱发布《2018中国城市商业魅力排行榜》时,我们就对各个城市里的商业空间展开了量化评估。

如果从商业品牌门店不同的集聚程度划分,中国城市中的商业空间大致可以分为“核心商业区”“城市商业区”和“泛商业区”三类。其中,上海的三种城市商业空间实力在中国338座地级以上城市中都排名第一,并且与其他城市规模相当的一线城市之间也拉开了明显差距。

以商业空间发育最为成熟完善的上海为样本,我们可以看到一些中国城市商业空间发展的轨迹与规律。

首先我们将新一线城市商业数据库中的170个主流消费品牌作为分析城市商业空间的基础,通过赋予不同类型品牌以不同的权重,可以在空间上计算出如下面的地图所示的上海商业空间图。在这个空间图上进一步提取“商业连绵区”:这里我们在500米×500米的栅格基础上,提取那些包含了5家以上紧挨着的门店的栅格,并将连续的栅格认定为同一商圈。经过这样的计算后,就可以得到上海的130个商圈的空间范围及它们的商业资源实力。

在所有的上海商圈中,从静安寺向东一直延绵到陆家嘴,并且南至新天地的23平方公里区域,是上海最大的一个商圈。它的商业资源实力是第二大商圈徐家汇的5倍以上。在传统的认知中,这也是上海市中心的范围,构成了上海最核心的市级商圈。

在规模庞大的市级商圈之外,徐家汇、长寿路、天山古北、四川北路、五角场、中山公园等是上海主要的区域商业中心,它们大多分布在浦西内环至中环之间的地带上。

而在浦东,由于商业资源更为分散,较少有类似规模的商圈。浦东市级商圈之外的第二大商圈为世博商圈,不过其规模仅能排在第8位,与宝山万达、七宝等外环线附近的区域型商圈规模更为接近。

在城市更外围的区域,或是几个大规模商圈之间的洼地区域,还有一大批面积更小,商业实力更弱的商圈。它们的存在可能只是因为这里有一个商业综合体或者其他类型的商业空间,目标的服务对象也基本为周边社区的居民。我们将这类空间称为社区型商圈。

如果以2018年上海已经形成的这130个商圈的边界为准,通过数据也可以倒推在过去三年中商圈内发生的变化。

在筛选了所有面积超过0.75平方公里的商圈之后,我们可以找出像浦东秀沿路这样三年内实力增长达到45倍的区域——当然这个商圈此前实力过低,其商圈实力的增加主要来自于一些散点式分布的酒店、便利店、餐厅等基础商业设施。

除了秀沿路,更多快速变动的上海商圈,三年商业实力的变动倍数大约在50%至150%之间。

七宝是这批高增长商圈中规模最大的,并且三年商业实力增长也达到了104%。

这个区域的发展最初得益于地铁线路的开通,大量在市中心上班的公司人将居住地选在了这个城市外围新建的居住区——这也是上海难得几片在1990年代就有品牌房地产企业进驻开发的区域。但由于七宝的绝对区位比较偏僻,在很长一段时间里,它依然主要发展自身的居住功能,商业资源仅是作为居住功能的配套存在,等级较低。

在城市的快速扩张期,七宝与上海中心城区的相对距离越来越近,其内部的居住人口聚集也逐渐形成了对商业的支撑力。2016年,七宝核心区域连续开业了宝龙城和万科广场两个购物中心,新增的商业体量规模加起来超过了30万平方米,商业品牌的品质也有了很大的提升。此外,在七宝中心区的北侧,近两年还兴起了一片新的商业区,它与七宝中心区尚未连结成片,但也已经具备一定的商业实力。

正如七宝这几年的商业空间格局变动,上海外围的区域型商圈或者是规模稍大的社区型商圈,大都依赖购物中心这种商业空间及建筑形态在这些“生地”上一次性带来的门店增量。

在上海以及更多的中国城市,城市外围商业空间的增加绝大多数都以这类模式完成。区别于传统的城市中心商业区往往从一条商业街起步,逐步向两端及两侧延伸拓展,形成大面积的、绵延不断的商业区的模式,现在的购物中心模式使得城市新发展区域里的商圈大多是小面积、散点式地存在。它们一方面聚焦式地服务于周边社区,同时又依赖轨道交通尽可能吸引更远端的消费者。

这里我们建立一个新的模型来模拟每个小区的居民在决定要前往周边的商圈时是如何做出决定的。他们首先会考虑商圈本身的实力,综合实力越高的商圈越能够满足多种多样的消费需求;此外,前往商圈的交通用时又决定了出行的成本,在路上花费时间越少,自然意愿也会更高。

上面的公式中,我们对小区居民前往某个商圈的“理论意愿值”做如下考虑:

a从小区出发,所有公共交通用时在45分钟之内的商圈都可以作为小区居民会选择的消费目的地;

b商圈实力越强,小区居民前往商圈消费的意愿就会越高;

c从小区出发到商圈的公共交通用时越短,小区居民前往商圈消费的意愿就会越高;

d小区居民在45分钟公共交通用时范围内,可以抵达的商圈数量是一定的,因此小区居民前往这些商圈的理论意愿值加起来等于100%。

从这个模型反推,我们也可以以商圈为主体,看到它周边小区居民愿意前来消费的不同意愿,它们构成了一个商圈向外的辐射能力。

对上海各个主要商圈的辐射能力展开计算后我们发现,静安寺-陆家嘴商圈能够辐射到上海2.67万个小区中的1.52万个,受其辐射的小区居民中,有38.2%的人前往这个超大商圈的理论意愿值在50%以上,它在上海的市级核心商圈的地位依然不可撼动。

即使去掉这个超级商圈对周边相对弱势商圈的影响,再重新计算上海其他商圈的辐射力,多数区域型商圈的辐射力也会在靠近市中心的一端受到了很大的削弱。

新一酱这里从上海的东南西北各选取了一个比较典型的区域型商圈。其中,世博商圈能够辐射到的居住人口总量最高,超过了100万户。但从辐射的有效性来讲,五角场和七宝的辐射人口中,前往相应商圈的理论意愿在30%的居住人口则在7到8万户左右,是世博和塘桥的数倍。

这与商圈的交通条件有一定的关系。对于这一级别的商圈来说,地铁的经过可以带来大量的远端客流,但同时要面临的竞争对手也更广泛。浦东的商圈通常都有辐射范围广但有效辐射较为分散的特征;而浦西的区域型商圈受制于周边商圈的激烈竞争,更聚焦在服务商圈周边的居住人群上。

有个问题新一酱一直比较困惑,在上海这样的城市,区域型商圈和社区型商圈的应当如何区分?上面提到的4个区域型商圈基本是新一酱从大家的普遍认知中选取的。但作为量化分析的研究,我们应该将更多的商圈提取出来,横向比较它们的辐射能级。

地铁10号线上的龙柏新村与七宝类似,是近几年依靠新的商业综合体开业而逐步出现在人们视野中的住区配套性商圈。从辐射人口的总量看,它与七宝的水平不相上下。但对比辐射的有效性数据,这个区位更靠近市中心,商业实力较弱的商圈吸引力明显偏弱——甚至对于住在它边上的小区居民来说,多花一点时间有太多别的商业选择。

浦东联洋的状况也类似,除了步行距离内的居住区,愿意到联洋消费的远端人群也主要来自一两站地铁之外的碧云——这片社区有自己的商业,但规模更小。它对于世纪公园以西的区域都没有太强的影响力。

周浦和南翔都是在传统远郊市镇的基础上,依靠城市更新和商业综合体开业逐步形成的商圈。从辐射范围来说,它们似乎足以称得上“区域型商圈”,并且由于远离市中心一端的居住区几乎不会有更好的商业选择,这两个商圈都有自己的忠实消费者。

针对前面提到的9个商圈的辐射力,新一酱又计算出它们各自的实际辐射居住人口——这一计算是将每个辐射小区的人口与它前往商圈的理论意愿相乘,并进行汇总。

从这个数字看,新一酱以“社区型商业”归类的5个商圈确实辐射力更小一些。在几年之内迅速成长起来的七宝商圈,实际辐射人口也介于社区型商圈与更大的商圈之间。并且,与前面的分析一致,从远郊市镇发展出来的商圈有典型的高辐射率特征。

上面这张地图是上海所有居住小区的商圈选择——也就是在45分钟的公共交通时间内,从小区出发最多可以到达多少个商圈。

整体上看,上海越靠近市中心的居住区,在兼顾便利性的条件下,商圈的选择越多元,对于某个特定商圈的依赖性也更低。

这与上海当前的城市整体商业空间是在市中心传统商圈的基础上升级和扩张形成有很大的关联——与城市外围商圈的扩张同步,城市中心的市级商圈持续占据消费者流动的核心位置,并能通过不断的调整和更新保持自己的吸引力。

然而对于中国更多的城市来说,不少城市中心的老商圈正在被抛弃。通过新城区的建设及人口导入,城市中新进入的商业资源绝大多数都直接投入到了这些区域,不再与老商圈发生互动,商业空间的格局调整就会进入一个断档期。

在这个时期里,新城区周边居民方便前往的商圈虽然新潮,但选择较为单一,传统市中心商圈则会因为缺乏更新而失去对城市里大多数人口的吸引力。城市的整体商业实力可能会因此受到这个新旧过渡期的影响而出现瓶颈,以致影响商业品牌对它未来商业潜力的预期。

商业品牌的信心以及商圈活力的动态变化,对一座城市来说是一个极其微观的指标,但同时它又与城市的方方面面有着千丝万缕的联动关系,从中可以看到城市未来的空间格局的脉络。(文/沈从乐 毛怡玫 视觉/王方宏)

责编:李燕华

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